在深圳这座以“寸土寸金”著称的超大城市，土地资源的紧约束早已成为常态。而作为深圳最早的建成区，罗湖区正以一种细腻而坚定的姿态，破解着高密度老城区的发展困局。记者了解到，目前罗湖已累计完成50个精致化项目，激活超4.2万平方米“金角银边”，释放8万平方米低效空间。在无法依赖大拆大建的现实下，罗湖以“致广大而尽精微”的治理智慧，探索出一条高密度建成区存量焕新的“深圳路径”。
寸土寸金：老城区的空间突围
罗湖以不到深圳3.5%的建成区面积，创造全市近7%的地区生产总值、近13%的社会消费品零售总额，经济密度与发展质效稳居全市前列。但在78.8平方公里的土地上，建成区不到一半，却挤入超百万人口，开发已近极限。
面对“土地紧、空间缺、需求旺”的三重挑战，罗湖没有走传统扩张老路，而是将目光投向桥底、屋顶、垃圾填埋场等城市“边角料”。2023年，《罗湖区街区精致化建设八大行动计划》正式实施，一场以“一体化开发”与“绣花功夫”为核心的空间革命，在这片老城区全面铺开。
桥下之变：从“被遗忘的角落”到“幸福角落”
周末清晨，阳光透过雅园立交桥的缝隙洒下，桥下的篮球场上年轻人挥汗如雨；不远处的宠物乐园里，柴犬“贝贝”在草坪上撒欢。
雅园立交位于罗湖区东门、翠竹、笋岗三个街道交汇处，是深圳车流量最大的枢纽之一。传统规划理念中，立交桥下空间因噪音、尾气及结构限制，长期被视为城市“背面”。但在罗湖区城管部门眼中，这里恰恰是不可多得的公共空间。
“高密度建成区拿不出成片土地建文体设施，居民没地方打球、没地方遛狗，这就是痛点。”罗湖区城市管理和综合执法局副局长叶彬说。面对痛点，罗湖通过“一桥一策”的精细化设计实施“微改造”——利用桥墩天然遮蔽打造全天候运动场，建设标准篮球场和深圳罕见的五人制足球场，并细分功能区域：适老化器械服务“银发族”，围合式宠物乐园配备清水池。
在水贝黄金珠宝商圈，破解的是非机动车停车难题。通过移除低效绿化带、硬化地面，布心路人行天桥下等5处桥底空间变为整齐划一的非机动车停车场，仅水贝片区就释放4070平方米空间，提供约3500个停车位，并配备充电桩和换电柜。“过去要提前一小时来‘抢’车位，现在停好车走到店里就五分钟。”在水贝上班的李倩说。
立体破局：在铁轨与垃圾场上“生长”出花园
桥下空间的改造是“针灸式”微循环疏通，而罗湖同时谋划着一场关于城市肌理的“外科手术”——向天借地、向地要地。
笋岗—清水河重点片区不仅有深圳正在运营的铁路线路，还有一个大型客整所。长期以来，铁路编组站将城市割裂为南北两块。罗湖正在实施的笋岗客整所上盖综合开发项目，创新提出“缝合空间”概念：在既有运营铁路上方加建巨大盖板，再造一个“空中营垒”。约60公顷的区域将拔地而起一座集城市级公园、文化设施、高端酒店、产业空间于一体的超级城市公园综合体。通过分层确权，实现了铁路用地与新型产业用地的立体协同开发。
在银湖片区，一座埋藏了20多年的“大山”——玉龙垃圾填埋场，自1983年启用以来堆填了约250万立方米生活垃圾。2024年，罗湖采用“快速好氧预处理+天幕遮蔽开挖+多维复合除臭”国内领先工艺，搭建全国最大跨度全密闭“天幕”，将扬尘和臭气牢牢锁住。修复完成后，将释放约30万平方米连片用地，规划建设近百万平方米的数字产业集聚区和生态绿谷。从垃圾填埋场到“创智高地”，罗湖正在探索“环境治理+开发建设+产城融合”的生态价值转化新路径。
商脉新生：在“历史肌理”中挖潜
在曾被誉为“中华第一仓”的笋岗片区，一条名为“罗湖云街”的空中连廊正重塑商业生态。这条长约3000米的城市悬浮带穿梭于楼宇之间，串联起20余个时尚商业体，800米星光跑道点缀其间。“上楼逛完家居店再喝杯咖啡，不用等红绿灯，像走在公园里。”市民郑艳说。云街打破了多个街区的空间断点，带动片区总部经济、家居、汽车、工艺美术等多元业态协同发展。
同样迎来“精致焕新”的还有深圳商业原点——东门步行街。自2024年3月起，东门以不封街、不歇业的方式启动覆盖27万平方米的系统提升工程。21栋楼宇立面焕新、5条街巷精雕细琢，地下管线全面升级，地面铺装与立面改造总面积超14万平方米。更关键的是业态引导：华南地区面积最大的MINISOLAND、新白马·次元9号二次元集聚地等252家品牌新店入驻，21家旗舰店、首店接踵而至。
罗湖的实践不仅是老城区的自我突围，更是深圳作为先行示范区，在土地紧约束下实现高质量发展的一次系统探路。它为面临同样空间困境的全球大城市，提供了一个充满想象力的“深圳答案”——不依赖增量扩张，只向存量要增量；不追求大拆大建，只以绣花功夫织补城市肌理。这座最早建成区的焕新之路，正在重新定义深圳老城区的未来。
采写：南都N视频记者 蔡宇晴
摄影：南都N视频记者 刘有志
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