房子卖掉还不够还银行贷款，这房还要不要卖？
大家好，我是毯叔。
今天和大家盘一个很现实的问题。最近有好几个朋友在后台问我：毯叔，我的房子现在市场价，已经比我欠银行的贷款还低了，把房卖掉都不够还房贷，得自己再贴钱，我该怎么办？还要不要卖房？
说句实话，你之所以会纠结这个问题，因为你掉进了一个认知陷阱。你以为这是道数学题，其实是道认知题。很多人最大的误区，就是把“房子”和“房贷”死死地绑在一起。
其实，你欠银行的钱，跟你的房子值多少钱，压根就是两码事。
你的房子，是你的资产。你欠银行的贷款，是你的负债。
银行关心的，从来不是你的房子值多少钱，而是你能不能按时还本付息。房子，仅仅是这份债务合同的一个抵押物，一个极端情况下的保障。但债务本身，是你和银行之间的事。
你把这两件事混为一谈，就会做出非常情绪化的判断，认为“我卖房还亏钱，太惨了，不能卖”，这是普通人最危险的思维误区。
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来，往深想想，你觉得房子未来还会跌，那你现在不卖，难道它就能自动涨回来吗？恰恰相反，你持有的每一天，都在付出你看不见的隐性成本。
我给大家算一笔账。很多人都以为，我的房子是自己住，没贷款，或者贷款很少，就是零成本。
错！你的房子，哪怕是全款买的，你住在这里，也是在给自己“付房租”。这个房租，叫“机会成本”。
咱们就拿一套二线城市500万的房子举例。就算你没贷款，你持有这套房子，就等于放弃了把这500万拿去做其他无风险投资的机会。
按照现在五年期LPR，大概3.5%左右，就算一个比较稳健的无风险收益，一年3%吧。500万的3%，一年就是15万。
也就是说，你住在这套房子里，一年至少要付出15万的机会成本，每个月一万二千五，这还没算物业费、取暖费和未来的房产税。你住着，就是在消耗这笔隐形的租金。
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这是很多人财富逻辑的第一个大坑：只看得见账面亏损，看不见机会成本。你觉得只要不卖，我就没亏。但实际上，你的资产正在被时间侵蚀，你的现金流正在被无效占用。
第二个坑，是把沉没成本当成决策依据。什么意思呢？就像打牌，你已经投进去很多钱了，牌面很烂，但你总觉得，万一下一张就翻盘了呢？我再跟一注看看。你为了“看下一张牌”付出的钱，就是你的“看牌成本”。
放在楼市里，很多人明明知道房价短期内很难有起色，但因为不甘心，因为已经付了那么多首付和月供，就选择继续“跟注”，每个月硬着头皮还着高额的月供，赌一个不确定的未来。
我在金融圈这么多年，见过太多把家庭资产负债表搞成一张赌桌的人。他们最容易犯的错误，就是在一个胜率很低的牌局里，不断加注。他们失去了策略的选择权，只能一条道走到黑，把自己的命运交给了运气。
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所以，回到最初的问题，房子卖了不够还贷，还卖不卖？
在我看来，这个决策的唯一衡量标准，从来不应该是“卖了是赚还是亏”，而应该是“基于对未来的判断。
首先，你要立刻把“房子”和“房贷”在你的脑子里拆开。房子是一个金融资产，它的价值由市场决定。房贷是一笔负债，它的成本由利率决定。你要做的，是对这个资产的未来做判断，而不是纠结于你为它付出了多少。
然后，冷静下来，算三笔账。第一笔是持有成本，就是我前面说的机会成本+月供利息+各种杂费。第二笔是如果卖掉，你需要补多少钱才能还清贷款。第三笔是卖掉之后，你每个月能省下多少现金流。把这三笔账算清楚，你就知道，继续持有，你的“失血”速度有多快。
最后，要重新定义你的“胜利”。现在这个时间，卖掉房子回本甚至赚钱，已经是小概率事件了。真正的胜利，是“止损”，是把一个不断消耗你现金流的资产，转化成可以重新配置的弹药。哪怕你需要再掏一笔钱去填平贷款，但换来的是未来的现金流自由和重新选择的机会。这不叫亏，这叫上岸。
听我说，千万不要用战术上的勤奋，去掩盖战略上的懒惰。你现在需要做的，不是纠结于一城一池的得失，而是立刻开始学习，像一个CEO一样去管理你个人和家庭的资产负债表。
看懂周期，理解资产和负债的本质，你才能摆脱被动，拿回人生的主动权！
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