存量高企的运河新城,游进来了一条“巨型鲶鱼”,那就是近1300套的滨运锦上湾。
锦上湾整体交付不久,等到大证办出,又将有一波簇簇新的房源“倾倒”到市场上,预计数量将超过百套。
对一个库存量极大的板块而言,天量的新增交付不可避免地与“踩踏”、“抢跑”、“破发”挂钩,但运河新城似乎并不是这样。
已经交付的几个次新小区赚得盆满钵满,而锦上湾的洋房房东,心理预期价格高达5万元/㎡!
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锦上湾的5万元/㎡预期高不高?在一个潜在库存超过万套、限价时代4万元/㎡左右的板块,是有点“曲高和寡”。
但很多时候,勇气都是“同行”给的。河语光年、宸岸印月的价格都不低呢!
去年7月河语光年逆势上涨,淡季一周卖了三套,其中一套139㎡的高区房源以702万成交,折合单价超过5万元/㎡。
时隔一年,中介王姐对这套房源还有印象,这套楼层好、位置好,买家看了很有眼缘,属于特殊情况。
河语光年
但普遍来看,河语光年的价格相对稳定,王姐她们门店过去三个月成交了4套,108㎡三房约4-4.2万元/㎡,129㎡户型高达4.4万元/㎡。
而更靠北的宸岸印月今年也“杀疯了”,从3月到现在已经卖掉了14套,楼层低一点的3.6万元/㎡左右,好楼层几乎要上4万元/㎡。
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“虚空索敌”不可取,但摸着“邻居”过河准没有错。相比河语光年和宸岸印月,锦上湾有更明显的优势。
位置上更靠南,还是三面环河的大盘,洋房和部分高层可以直面运河景观,所以当时能看到河景的新房,价格远高于限价。
有大盘的生活底盘,相比于独立的小区,52万方的锦上湾自带9000㎡公园、11万方商业体和幼儿园。
滨运锦上湾
馥香园、诚园为什么二手房溢价远超同板块小区?靠得就是大盘的居住体验感和生活氛围。
兑现力也不错,公建化立面、泛会所、地下会所等等在同期楼盘里算非常高的水准,交付后滨江也在小区大门、架空层、单元门厅等地方增加了投入。
学区也不错,文澜二小 文澜实验中学·慧澜校区,短期内不如桥西的“双文澜”,但也在文澜体系内。
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高层4万元/㎡ ,再加上洋房的溢价系数,似乎5万元/㎡不是大问题,但在当下的市场上能不能站稳,以及房东能不能大赚,还是要打上问号。
洋房的“IPO成本”并不低。 虽然整盘精装限价约4万元/㎡,但洋房作为低密产品,实际单价在4.2-4.3万元/㎡左右,比高层多出4000、5000元/㎡。
而且当时需要绑定车位,甚至双车位,把这些隐性成本摊入总价后,真正的保本线已经抬到了比较高的位置。
大运河畔
与此同时大盘集中交付,必然伴随“自己人先打起来”。
即便大证办出后仅10%的房源挂牌,也意味着超百套新增供应“倾倒”到市场。同一小区、同质化产品集中出货,买家的议价空间天然增大,房东之间也极易形成出逃的格局。
学区有加分,但并不能拿满分,同在运河新城内有卖小文润和育才大城北,其对应的次新盘已经满二。
而放眼全拱墅区,今年转成“纯血公办”的观成实验学校,周边的次新单价也在5-5.5万元/㎡。
锦上湾的学区、景观和大盘底盘,确实为其价值提供了厚实的“安全垫”。
但在“高持有成本 集中出货 淡季窗口”的三重压力下,5万元/㎡的洋房价格能否被市场接受,恐怕还需要时间来验证。
至少,要等到第一批房源完成真实过户、价格实锤落地的那一刻。
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